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    Calculadora de Ganho de Capital (GCAP)

    Calcule o imposto devido sobre o ganho de capital em operações de venda ou doação de bens e direitos.

    Baixar o GCAP oficial da Receita Federal

    Opcional. É despesa do vendedor: deduz o valor de alienação, não entra no custo de aquisição.

    Perguntas

    Mesmo encadeamento do programa oficial. As respostas definem quais isenções a calculadora aplica.

    Você possui outro imóvel, seja como proprietário individual, em condomínio ou em comunhão ou como usufrutuário?

    Nos últimos cinco anos, você efetuou outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não?

    As isenções dependem de declaração do próprio usuário: a calculadora aplica exatamente o que foi informado aqui. A apuração definitiva depende da sua situação fiscal completa e deve ser validada por um contador.

    Esta calculadora auxilia na apuração do ganho de capital e imposto devido em operações de alienação de bens e direitos, conforme a legislação brasileira (Lei 8.981/95 e alterações).

    Preencha o formulário e calcule

    Preencha os campos ao lado e clique em “Calcular” para visualizar o resultado da apuração do ganho de capital e o cálculo do imposto devido.

    Esta calculadora é uma ferramenta de estimativa e simulação, fornecida apenas para fins informativos e educacionais. Ela não substitui a apuração oficial. O cálculo definitivo do imposto sobre ganho de capital deve ser realizado no programa GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) da Receita Federal. A FORE Investimentos não se responsabiliza por decisões tomadas com base nesta estimativa nem por eventuais divergências em relação à apuração oficial. Consulte sempre seu contador ou assessor tributário.

    Baixar o GCAP oficial da Receita Federal

    Regras, prazos e isenções do ganho de capital

    Referência rápida sobre vencimento do DARF, venda parcelada, isenções e composição do custo de aquisição (IN SRF nº 84/20011).

    O imposto sobre ganho de capital não é pago na declaração anual. Ele vence até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, por DARF com o código 4600 para residentes no Brasil.

    Vendeu em março? O DARF vence no último dia útil de abril. Quem é residente ou domiciliado no exterior recolhe na data da alienação, com o código 0473.

    O atraso custa multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20% do imposto, mais juros pela taxa Selic acumulada. O cálculo do valor em atraso pode ser feito no Sicalc, no site da Receita Federal.

    Na alienação a prazo, o ganho é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago conforme cada parcela é recebida, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento de cada uma.

    O valor devido em cada parcela é obtido aplicando-se sobre ela o percentual resultante da divisão do ganho de capital total pelo valor total da alienação. A regra está no art. 31 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001.

    Na prática: quem vende em dez parcelas paga dez DARFs, não um só.

    O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 isenta o ganho na venda de imóvel residencial quando o produto da venda é aplicado na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato.

    Quatro condições costumam ser esquecidas:

    • O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos
    • Vale apenas para imóveis residenciais, e o imóvel adquirido precisa estar no nome de quem vendeu
    • A isenção é proporcional: aplicando apenas parte do valor, o imposto incide sobre a parcela não reinvestida
    • Se o imposto não for pago em até 30 dias após o fim dos 180 dias, incidem juros de mora e multa, contados retroativamente ao segundo mês seguinte ao do recebimento

    Quitar financiamento de imóvel já adquirido não caracteriza aquisição para esse fim.

    O art. 23 da Lei nº 9.250/19953 isenta o ganho na alienação do único imóvel do titular, por valor de até R$ 440 mil, desde que não tenha havido outra alienação com essa isenção nos últimos cinco anos.

    O limite considera o valor da alienação, não o ganho. E as três condições são cumulativas: único imóvel, valor até R$ 440 mil e nenhuma alienação isenta no quinquênio.

    Pelo art. 22 da Lei nº 9.250/19953, fica isento o ganho na alienação de bens ou direitos de pequeno valor, quando o total alienado no mesmo mês e da mesma natureza não ultrapassa R$ 35 mil — ou R$ 20 mil, no caso de ações negociadas em bolsa.

    O limite é mensal e por natureza de bem: vender dois imóveis no mesmo mês soma para efeito do teto.

    Mesmo isento, o ganho deve ser informado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis da declaração.

    Lei nº 8.981/1995, art. 214, com as faixas da Lei nº 13.259/20165.

    Parcela do ganhoAlíquota
    Até R$ 5 milhões15%
    De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões17,5%
    De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões20%
    Acima de R$ 30 milhões22,5%

    As faixas são progressivas: cada parcela do ganho é tributada pela alíquota da sua faixa, não a alíquota maior sobre o total.

    Aumentar corretamente o custo de aquisição reduz o ganho tributável. Podem ser somados, desde que comprovados com documentação idônea e declarados na ficha de bens e direitos:

    • Benfeitorias, reformas e ampliações
    • ITBI, escritura e registro pagos na compra
    • Corretagem paga pelo comprador na aquisição
    • Juros e encargos de financiamento incorridos até a aquisição
    • Laudêmio pago para a transferência

    A corretagem paga na venda reduz o valor de alienação, não aumenta o custo — o efeito no ganho é o mesmo, mas o lançamento é em campo diferente.

    Fale com um consultor da FORE sobre a tributação da sua venda de imóvel

    Fatores de redução por ano de aquisição: Lei nº 7.713/1988, art. 186; fatores FR1 e FR2: Lei nº 11.196/2005, art. 402. Isenções imobiliárias: IN SRF nº 599/20057.

    Base normativa

    1. IN SRF nº 84/2001 — Apuração e tributação do ganho de capital de pessoa física
    2. Lei nº 11.196/2005, art. 39, art. 40 — Isenção por reinvestimento em 180 dias (art. 39) e fatores de redução (art. 40)
    3. Lei nº 9.250/1995, art. 22, art. 23 — IRPF: dedução de previdência (art. 11) e isenções de bens de pequeno valor (art. 22) e único imóvel (art. 23)
    4. Lei nº 8.981/1995, art. 21 — Ganho de capital de pessoa física (art. 21)
    5. Lei nº 13.259/2016 — Alíquotas progressivas do ganho de capital, de 15% a 22,5%
    6. Lei nº 7.713/1988, art. 18 — Carnê-leão e redução do ganho de capital por ano de aquisição até 1988
    7. IN SRF nº 599/2005 — Isenções do ganho de capital na venda de imóveis
    8. Lei nº 9.393/1996, art. 19 — ITR e apuração do ganho de capital de imóvel rural pelo Valor da Terra Nua (art. 19)

    Perguntas frequentes

    Dúvidas mais comuns sobre a apuração do ganho de capital na venda de imóveis e outros bens.

    é o programa da Receita Federal de Apuração dos . Ele é usado sempre que há alienação (venda, permuta, doação ou dação em pagamento) de bens e direitos com ganho — imóveis, veículos, participações societárias, entre outros. A apuração é feita no mês da operação e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte.

    As alíquotas são progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.

    As mais usadas são: (1) venda de único imóvel por até R$ 440 mil, desde que não tenha havido outra alienação nos últimos 5 anos; (2) uso integral do valor da venda de imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (Lei 11.196/2005, aplicável uma vez a cada 5 anos); (3) imóveis adquiridos até 1969, com redução de 100%.

    A Lei 7.713/1988 aplica um percentual de redução sobre o ganho conforme o ano de aquisição do imóvel (de 1969 a 1988). A Lei 11.196/2005 acrescenta fatores mensais (FR1 e FR2) que reduzem o ganho de imóveis adquiridos a partir de 1996. A calculadora aplica os dois automaticamente quando aplicáveis.

    Sim, desde que comprovadas com documentação idônea (notas fiscais, recibos, contratos) e que tenham sido declaradas na ficha de bens e direitos. Corretagem paga pelo vendedor e também compõem o custo em determinadas situações.

    Não. Ela serve para estimar o imposto e simular cenários antes da operação. A apuração oficial deve ser feita no programa GCAP da Receita Federal e importada para a Declaração de Ajuste Anual.

    O imposto não é pago na declaração anual: ele vence até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, por com o código 4600 para residentes no Brasil. Vendeu em março? O DARF vence no último dia útil de abril. Residentes ou domiciliados no exterior recolhem na data da alienação, com o código 0473. O atraso custa multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20% do imposto, mais juros pela taxa Selic acumulada. Na venda parcelada, o imposto é pago conforme cada parcela é recebida.

    O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 isenta o ganho na venda de imóvel residencial quando o produto da venda é aplicado na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos, vale apenas para imóveis residenciais e o imóvel adquirido precisa estar no nome de quem vendeu. A isenção é proporcional: aplicando apenas parte do valor, o imposto incide sobre a parcela não reinvestida. Quitar financiamento de imóvel já adquirido não caracteriza aquisição para esse fim.

    Depende do Valor da Terra Nua (VTN). Pela Lei nº 9.393/1996, art. 198, quando o VTN foi declarado no Documento de Informação e Apuração do tanto no ano da aquisição quanto no ano da venda, o ganho de capital é a diferença entre esses dois valores — e não entre o preço de compra e o de venda. Se o VTN não foi declarado em um dos anos, aplica-se a regra geral de custo de aquisição. Benfeitorias têm tratamento próprio: se foram deduzidas como despesa da atividade rural, não entram no custo. Esta calculadora aplica a regra geral; para imóvel rural com VTN declarado nos dois anos, a apuração deve seguir o art. 19 e convém a conferência de um contador.

    Entram os valores efetivamente pagos — entrada e parcelas de principal quitadas até a venda —, na forma da Instrução Normativa SRF nº 84/20011. Os juros e encargos do financiamento são despesa financeira e não compõem o custo. Se o imóvel é vendido com saldo devedor e o comprador assume a dívida, o custo de aquisição considera o que o vendedor pagou, não o preço total do contrato. A corretagem paga pelo vendedor e o ITBI podem compor o custo nas situações previstas na norma, desde que comprovados e declarados na ficha de bens e direitos.

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